분양권9 분양권 투자 수익률 계산법 (ft. 쥔장 실거래 사례) 앞선 글에서 세금 이슈를 다뤘으니, 이번에는 실제 분양권 투자 수익이 어떻게 계산되는지를 사례 중심으로 풀어드리겠습니다.이번 글의 주제는 바로:📊 분양권 투자 수익률 계산법 - 실거래 사례로 풀어보는 수익 공식 입니다.분양권 투자를 하면 흔히 “프리미엄이 얼마 붙었다더라”는 이야기를 자주 듣게 됩니다.하지만 정작 수익률 계산을 해보면,“어? 생각보다 많이 남지 않았네?”혹은“세금 빼고 보니 손해네?”라는 경우가 의외로 많습니다.저 역시 처음에는 프리미엄에만 집중했지만,여러 번의 투자 경험을 통해** “진짜 수익률은 계산을 해봐야 알 수 있다” **는 걸 뼈저리게 느꼈습니다.✅ 수익률 계산의 기본 공식실수익 = 매도금액 – (계약금 + 중도금 납입액 + 기타 비용 + 세금) 수익율 = 실수익.. 2025. 5. 31. 분양권 투자, 양도세와 세금 핵심 정리 이번 글은 앞선 "버티기 전환 전략"에 이어,많은 분들이 궁금해하는 주제인“분양권 투자, 양도세와 세금 이슈”를 다뤄보겠습니다. 복잡하게 느껴질 수 있는 세금 문제를,직장인 투자자 눈높이에 맞추되 핵심은 놓치지 않도록 정리해 보았습니다."알면 절세, 모르면 낭패입니다"분양권 투자는 ‘잔금 전 수익 실현’이라는 장점이 있지만,세금은 결코 가볍지 않습니다.저 역시 투자 초기 프리미엄을 받고 매도한 후,예상보다 많은 양도세를 납부하고“내가 왜 이걸 몰랐을까…” 후회한 적이 있었습니다.오늘은 분양권 투자 시 챙겨야 할양도세, 취득세, 보유세 등 세금 이슈를 정리해 보겠습니다.✅ 1. 양도소득세 – 매도할 때 내는 세금아파트 분양권은 2021년 1월 1일 취득(당첨 or 계약일) 분부터 주택수에 포함되.. 2025. 5. 28. 분양권 투자, 버티기 전환 전략은 언제 쓰는가? 프리미엄 매도 타이밍을 놓쳤거나, 시장 상황이 좋지 않을 때잔금을 치르고 소유권을 이전 받는 일명 "버티기 전환" 전략이 왜 중요한지, 그리고 언제 어떤 조건에서 고려해야 하는지를저의 경험을 녹여 최대한 이해하기 쉽게 설명해 보겠습니다."팔기 힘들 땐, 버티는 전략도 답이 될 수 있다"분양권 투자는 기본적으로 준공(입주) 전 분양권 상태로 ‘팔기 위한’ 투자입니다.프리미엄이 붙었을 때 매도하고, 차익을 실현하는 것이 이상적인 그림이죠.하지만 이상 대로만 흘러가진 않습니다.(저 역시 경험했습니다만 ㅠㅠ) 팔려고 마음먹었는데,☑️ 시장 분위기가 꺾였고☑️ 매물은 쏟아졌고☑️ 실거래가는 예상보다 낮아졌을 때그때 선택할 수 있는 전략이 바로 **‘버티기 전환’**입니다.✅ 언제 버티기 전환 전략이 유.. 2025. 5. 28. 분양권 투자, 꼭 피해야 하는 단지 유형 5가지 "이번 주제는 이웃님들이 무척 궁금해 하는 내용일 거 같습니다."주변에서 분양권 투자로 돈 벌었다는 말을 듣게 되면,‘나도 한번 해볼까?’ 생각이 드는 것이 사람 마음일텐데요.하지만 제가 수십 건의 분양권 투자를 경험하며 느낀 건,** “무엇을 사느냐보다, 무엇을 피하느냐가 훨씬 중요하다” **는 사실입니다.오늘은 분양권 투자를 고민 중인 분들이 최소한 실패하지 않도록,제가 실제로 손해를 보거나 매도 타이밍을 놓쳤던 단지들의 사례를 바탕으로, 공통점을 정리해 보겠습니다.❌ 1. 공급 과잉 지역아무리 입지가 좋아도,같은 시기 수백 세대가 동시에 쏟아지면, 프리미엄은 커녕 마이너스 프리미엄(=마피)이 발생합니다.제가 2021년~2023년 양주 옥정신도시에서 경험했던 사례가 대표적입니다.개발 호재.. 2025. 5. 28. 분양권 프리미엄, 어떻게 결정되는 걸까? 투자자가 꼭 알아야 할 프리미엄의 본질부동산 분양권 투자를 처음 시작하면 제일 먼저 듣게 되는 단어가 있습니다. 바로 ‘프리미엄’입니다.많은 초보 투자자들은 프리미엄을 쉽게 생각합니다.“그냥 인기 있으면 붙고, 인기 없으면 안 붙는 거 아닌가?”하지만 제 경험상 프리미엄은 생각보다 훨씬 복잡한 요소들이 맞물려 만들어집니다.오늘은 그 요소들을 명확하게 정리해서,초보 투자자 여러분이 좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 도와드리겠습니다.📌 프리미엄이 붙는 이유먼저, 프리미엄이 붙는 근본적인 이유는“현재 시세보다 미래 가치가 높게 평가되기 때문”입니다.쉽게 말해, 사람들이 미래에 가치가 오를 거라 예상하면현재 분양가보다 더 높은 가격에 거래하려고 합니다.그럼 무엇이 이런 미래 가치를 결정할까요?✅ 1... 2025. 5. 28. 분양권 투자, 전매 시점은 언제가 적기인가? 수익률을 좌우하는 타이밍 전략분양권 투자의 수익은 타이밍에서 갈립니다.언제 들어가느냐보다, 언제 나올 것인가가 훨씬 더 중요할 수 있습니다.제가 그동안 분양권을 매입하고 매도했던 수십 건의 경험을 떠올려 보면,“제때 나왔으면 수익, 타이밍 놓치면 마이너스 프리미엄” 이라는 패턴이 분명히 존재했습니다.✅ 전매 시점, 왜 중요할까?분양권은 입주 전에 매도할 수 있는 유일한 주거용 부동산입니다.즉, 잔금을 치르지 않고도 수익을 실현할 수 있는 구조죠.하지만 이 구조엔 전제가 있습니다.시장 분위기와 수요의 흐름에 따라 '최적의 타이밍'이 존재한다는 점입니다.전매 타이밍을 판단하기 위해 제가 기준으로 삼는 것은 다음과 같습니다.🔎 1. 전매 가능 시점 이후 ‘첫 2~3개월’전매 제한이 풀리는 .. 2025. 5. 28. 이전 1 2 다음
