분양권 투자, 버티기 전환 전략은 언제 쓰는가?

프리미엄 매도 타이밍을 놓쳤거나,

시장 상황이 좋지 않을 때

잔금을 치르고 소유권을 이전 받는 일명 "버티기 전환" 전략이 왜 중요한지,

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그리고 언제 어떤 조건에서 고려해야 하는지를

저의 경험을 녹여 최대한 이해하기 쉽게 설명해 보겠습니다.

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"팔기 힘들 땐, 버티는 전략도 답이 될 수 있다"

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분양권 투자는 기본적으로 준공(입주) 전 분양권 상태로 ‘팔기 위한’ 투자입니다.

프리미엄이 붙었을 때 매도하고, 차익을 실현하는 것이 이상적인 그림이죠.

하지만 이상 대로만 흘러가진 않습니다.

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(저 역시 경험했습니다만 ㅠㅠ)

팔려고 마음먹었는데,

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☑️ 시장 분위기가 꺾였고

☑️ 매물은 쏟아졌고

☑️ 실거래가는 예상보다 낮아졌을 때

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그때 선택할 수 있는 전략이 바로 **‘버티기 전환’**입니다.

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✅ 언제 버티기 전환 전략이 유리할까?

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버티기 전환의 의미는 “수익 실현을 잠시 유보하고,

시간과 입주를 무기로 가져가는 전략”입니다.

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다음과 같은 상황에서 고려할 수 있습니다.

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1. 프리미엄이 약하거나, 역프리미엄이 형성된 경우

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• 입주 시점이 다가왔는데 프리미엄이 붙지 않았다
• 오히려 손해보고 팔아야 할 상황이다

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이럴 땐 억지로 팔기보다,

2~4년 실거주(혹은 임차를 준) 후 시장 반등을 노리는 편이 더 나을 수 있습니다.

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📝 예시:

저는 서울 중랑구 소재 주거용 오피스텔 분양권을 보유했었는데,

2024년 초 입주 직전까지도 매수 문의가 거의 없어,

결국 ‘버티는 전략’으로 전환했고 현재 월세 임차인을 두고 있습니다.

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2. 실거주 조건 충족 시 대출, 세금 혜택 가능

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실거주로 전환하면

• **주택담보대출비율(LTV)**이 완화되거나
• 양도소득세 비과세 요건을 갖출 수 있습니다.
•  

예를 들어, 2년 이상 실거주 시 1세대 1주택 비과세가 가능해지기 때문에,

매도 시 세금 경감 가능성이 있습니다.

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3. 전월세 수익이 안정적인 지역

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입주 후 실거주가 어렵거나 원하지 않는 경우,

임대를 놓아 전세 or 월세 수익을 얻는 방식도 가능합니다.

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이 전략은 다음과 같은 조건이 만족돼야 합니다:

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• 역세권 또는 업무지구 인근
• 신축 선호도가 높은 지역
• 공급 대비 수요가 유지되는 지역

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✅ '버티기 전략' 전환 전 고려해야 할 3가지

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1. 대출 상환 여력

잔금 치를 여력이 있는지 반드시 계산하셔야 합니다.

무리하게 잔금 치르고 공실까지 나면 부담이 커집니다.

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사실 내가 가진 돈으로 거액의 잔금을 치를 사정이 안되는 경우가 대부분이므로,

실전에서는 "대출 가능 여부와 유리한 대출 조건"이

버티기 전략의 가장 핵심이라고 봐도 무망합니다.

(필요 시 배우자, 부모님, 자녀, 심지어 일가 친척 도움을 받아야 할 수도 있습니다)

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2. 보유세·종합부동산세 시뮬레이션

소유권 이전 등기를 하는 순간부터 관련 세금을 계속 따져 봐야 합니다.

특히 다주택자는 보유세와 추후 종부세 부담까지 발생할 수 있습니다.

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3. 가족 구성원 상황 (실거주인 경우)

자녀 학교, 배우자 출퇴근 등 실거주 가능성도 현실적으로 따져봐야 합니다.

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마무리하며

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분양권 투자는 타이밍이 핵심이지만,

그 타이밍이 안 맞을 땐 잔금을 완납하고(소유권이전등기)

본인 실거주를 하던가 혹은 임차를 주는

"버티기‘’가 대안 전략이 될 수 있습니다.

"팔 수 없을 땐 버텨라.

버틸 수 없다면 들어가 살아라.

들어가 살 수 없다면 임대를 줘라.

그마저도 안 된다면 지금 손절하자."

 

이건 제가 스스로 세운

분양권 투자 3단계 전략입니다.

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버티기 전환 전략을 알아두는 것만으로도

여러분의 투자 리스크는 크게 줄어들 수 있습니다.

 

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📍 다음 글 예고

“분양권 투자, 양도세와 세금 이슈 총정리”

실거주·전매·임대 전략별 세금 차이도 정리해 드릴게요.