분양권 투자, 꼭 피해야 하는 단지 유형 5가지

"이번 주제는 이웃님들이 무척 궁금해 하는 내용일 거 같습니다."

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주변에서 분양권 투자로 돈 벌었다는 말을 듣게 되면,

‘나도 한번 해볼까?’ 생각이 드는 것이 사람 마음일텐데요.

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하지만 제가 수십 건의 분양권 투자를 경험하며 느낀 건,

** “무엇을 사느냐보다, 무엇을 피하느냐가 훨씬 중요하다” **는 사실입니다.

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오늘은 분양권 투자를 고민 중인 분들이 최소한 실패하지 않도록,

제가 실제로 손해를 보거나 매도 타이밍을 놓쳤던 단지들의 사례를 바탕으로,

공통점을 정리해 보겠습니다.

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❌ 1. 공급 과잉 지역

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아무리 입지가 좋아도,

같은 시기 수백 세대가 동시에 쏟아지면,

프리미엄은 커녕 마이너스 프리미엄(=마피)이 발생합니다.

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제가 2021년~2023년 양주 옥정신도시에서 경험했던 사례가 대표적입니다.

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개발 호재도 있었고 교통도 나쁘지 않았지만,

주변에 동시에 분양되는 단지가 5개 이상이었고,

결국 전세도, 실거주도 수요가 분산되면서

마피 처분하게 되었습니다.

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📌 TIP:

• 같은 지역 혹은 생활권의 6개월 이내 분양 예정 물량 확인
• 입주 예정 물량 1,000세대 이상이면 ‘주의’

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❌ 2. 생활 인프라가 먼 외곽 신도시

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“언젠가는 좋아지겠지”라는 말은,

부동산 투자에서 가장 위험한 희망입니다.

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특히 초기단계 신도시 분양권은 매력적으로 보이지만

인프라 완성까지 시간이 너무 오래 걸리는 경우

입주 때까지 실수요가 붙지 않을 가능성이 높습니다.

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주차장도, 마트도, 병원도 없는 지역은 사는 사람이 없습니다.

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📌 TIP:

• (지하철 역도 아니고) 버스 정류장까지 도보 10분 이상 = 주의, 경계
• 상권 공실률 높으면 실거주 선호 낮음 = 본인 실거주 뿐만 아니라 임차인도 꺼려합니다 !!

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❌ 3. 프리미엄이 이미 과도하게 붙은 단지

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“남들 다 사니까 나도 사야지” 하고 들어가면

**내가 마지막 바보(Bag Holder)**가 될 수 있습니다.

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특히 부동산 커뮤니티나 유튜브에서

“여기 1억 붙었다더라!”는 말이 도는 순간은,

이미 상투(고점)에 가까운 시기일 수 있습니다.

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📌 TIP:

• 실거래가 상승 폭이 단기간 급등했는지 확인
• 분양가 대비 30% 이상 오른 단지는 신중히 접근

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❌ 4. 교통 호재만 믿는 단지

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교통 호재는 중요합니다.

하지만 호재는 ‘가능성’ 보다는 ‘착공’ 시점 전후로 의미가 있습니다.

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예전에 GTX 역세권 예정지에 있는 주거용 오피스텔 분양권을 매입했다가,

착공이 몇 년이나 지연되면서

실제 프리미엄이 형성되지 않았던 경험이 있습니다.

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📌 TIP:

• 예정은 ‘말뿐’일 수 있다.
• 예산, 착공 여부, 공정률 20% 이상만 실질 호재로 판단

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❌ 5. 투자자만 많은 단지

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투자자 비중이 너무 높으면

입주 시점에 대량 매물이 쏟아져 가격이 무너질 수 있습니다.

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대표적인 경우가 오피스텔 대단지나

전매 자유로운 비규제 지역의 소형 아파트 등입니다.

입주 앞두고 갑자기 100개 넘는 매물이 나온 적도 있죠.

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📌 TIP:

• 분양 당시 청약 경쟁률에 비해 계약률 낮으면 의심
• 실거주 수요(학군, 전세가율 등) 없으면 피하자

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마무리하며

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분양권 투자는 타이밍의 예술이기도 하지만,

그보다 먼저 좋은 물건을 고르고 나쁜 물건을 피하는 것이 먼저입니다.

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처음엔 “이건 올라야 정상 아닌가?” 싶은 단지가

정작 프리미엄 없이 수익도 없이 끝나는 경우가 많습니다.

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그때마다 저는 이렇게 말합니다.

“분양권은 공부 안 하면 언젠가는 당한다.”

 

이 글을 읽은 여러분은

적어도 제가 했던 실수는 반복하지 않길 바랍니다.

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꼭 ‘사는 것’보다 ‘거르는 것’부터 시작하세요.

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📍 다음 글 예고:

“분양권 투자, 실거주 전환 전략은 언제 쓰는가?”